Gündemi sarsan vergi değişiklikleri
Gayrimenkullerin vergilendirilmesinde rayiç bedellerin yükselmesi ve yeni uygulamalar tartışılıyor. Uzmanlar, özellikle değerli konut vergisiyle ilgili artışların anormal boyutlara ulaştığını belirtiyor. Kısmen konuya dair, Mahfi Eğilmez’in değerlendirmeleri şu yönde: “Bu uygulama iki açıdan yanlıştır: birincisi, böyle bir artış gerçekçi değildir, vergi mükellefleriyle devlet arasında sorunlar doğurabilir. İkincisi, aynı varlık üzerinden iki kez vergi alınması vergiciliğin temel ilkelerine aykırıdır.”
Dayanak olarak, gayrimenkulün üç ana kaynaktan vergiye tabi olduğu belirtiliyor: servet ve transferleri (emlak vergisi, değerli konut vergisi, veraset/intikal vergisi), gelir (gelir ve kurumlar vergisi) ve işlem (KDV, ÖTV, damga vergisi, harçlar). Emlak vergisi, belediye gelirleri arasındadır ve sahip olunan konut, arsa, arazi ya da işyeri değeri üzerinden her yıl ödenir.
Rayiç bedeller ve 2026 öngörüleri
2026 itibarıyla rayiç bedellerinin artması bekleniyor. Yeni değerlemeye göre rayiç bedellerin 5 kat artacağı yönünde açıklamalar var; itiraz süreci devam ediyor. Örnek hesaplarda, Ankara’daki konutun rayiç değeri 50 milyon lira, Datça’daki yazlık konutu ise 30 milyon lira olarak varsayıldığında emlak vergisi ve taşınmaz kültür varlıkları için ödenecek tutarlar yeniden hesaplanıyor. Buna göre emlak vergisi toplamı yaklaşık 160.000 lira, taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı ise 16.000 lira olarak öngörülüyor. Değerli konut vergisine ilişkin tahminli hesapta ise Ankara’daki konut için yaklaşık 90.000 lira, Datça’daki konut içinse istisna nedeniyle vergi söz konusu değil.
Bir önceki yıl (2025) aynı varlıklar için toplam 35.200 lira emlak vergisi ödeyen bu kişi, 2026’da toplamda yaklaşık 266.000 lira ödeme yapacağını belirtiyor. Böylece vergilendirme oranlarında artışın mantıksal ve matematiksel açıklaması olmadığı vurgulanıyor.
Çözüm önerileri ve uyarılar
Uzmanlar iki temel sorun üzerinde duruyor: (1) Değerli konut vergisinin tümüyle kaldırılması gerektiği; (2) Emlak vergisi ve gayrimenkul alım-satım vergisinin mevcut oranlarının dörtte birine düşürülmesi. Ayrıca, devlet gelirlerinde kayıp oluşmaması için emlak vergisinden genel bütçeye yüzde 10 oranında aktarma öneriliyor. Servetler üzerinden ek vergilendirme yapılacaksa, beyan edilmemiş, saklanmış varlıklar üzerinden alınması gerektiği savunuluyor.
Üstelik, rayiç bedellerin yükselişi karşısında mevcut uygulamaların toplumsal sorunlar yaratabileceğine dikkat çekiliyor. Mahfi Eğilmez’in kendi ifadesiyle, “Bu uygulama iki açıdan yanlıştır: (1) Böyle bir miktar artışı açıklanabilir bir artış değildir ve büyük olasılıkla vergi tahsilatını çok düşürecek ve vergi mükellefiyle belediyeleri ve vergi idarelerini birbirine düşürecek sonuçlara yol açacaktır. (2) Aynı konudan aynı amaçla iki kez vergi alınmaması vergiciliğin temel ilkelerinden birisidir.”
Bu doğrultuda önerilen adımlar gereği Değerli konut vergisi kaldırılmalı, emlak vergisi oranları mevcut oranların dörtte birine düşürülmeli, gayrimenkul alım-satım vergisi de dörtte bir indirilmeli, ve Değerli konut vergisinin kaldırılmasıyla devlet kaybını kapatmak için emlak vergisinden bütçeye aktarma yapılmalıdır. Ayrıca saklanmış servetlerin vergilendirilmesi için beyan sistemi geri getirilmelidir.
